По теме семинара неоднократно используется термин "капитальный ремонт". С целью избежания путаницы в терминологии, прошу Вас пояснить, что подразумевается под капитальным ремонтом, либо затраты на поддержание объекта в рабочем состоянии (т.е. относимые на себестоимость), либо капвложения в реконструкцию, модернизацию, техническое обновление и пр., т.е., осуществляемые за счет прибыли?

Ответ:

Благодарю Вас за вопрос, с точки зрения оценки нам важно помнить что объема амортизационных отчислений (и текущего ремонта, источником которого по сути является амортизационный фонд) не всегда достаточно для поддержания бизнесо- образующих в состоянии работоспособности в течение всего прогнозного периода. Причин может быть много, а следствие одно – недоучет данного фактора может привести к фактическому завышению стоимости объекта.
Соответственно, в контексте материалов семинара именно об этой ситуации и идет речь, т.е. необходимость осуществления инвестиций, не связанных с расширением или техническим перевооружением существующих мощностей, а необходимых для поддержания действующих. Как правило, подобная ситуация может быть характерна для фондоемких производств, которые в силу тех или иных причин в ретроспективном периоде времени не обладали высокой степенью загрузки действующих мощностей и с приходом более эффективного собственника начались попытки увеличить стеень загрузки установленных мощностей.

Об источниках осуществления данных затрат..... Прошу Вас еще раз посмотреть раздел «Изменения в бухгалтерском учете РФ…» там достаточно детально описаны моменты касаемые инвестиций в основные средства, безусловно налоговая специфика здесь имеется и ее учитывать необходимо.

В практике предлагаю руководствоваться следующим алгоритмом:
1. провести анализ и понять степень необходимости осуществления ремонта
2. понять какой характер ремонт будет носить – капитальный или текущий
3. определиться с объемом ресурсов, необходимых для его осуществления (здесь важно помнить о связи с затратным подходом)
4. определиться с источниками (возможно помимо прибыли потребуется заимствования, но подобная ситуация встречается редко)
5. принять решение об учете данного момента в рамках денежного потока (в большинстве случаев источником будет выступать прибыль).

По оценке недвижимости - вопрос 3: "В классической теории только затратный подход требует отдельной оценки стоимости земельного участка. ..." Я не поняла смысл вопроса. Попробую немного объяснить то, что поняла. В моей работе встречались случаи, когда оценивались объекты, имеющие как право собственности на здание, так и право собственности на участок. При этом, найти достаточное количество аналогов с аналогичным по размеру участком не представлялось возможным. Поэтому я поступала так:

• рассчитывала рыночную стоимость участка под каждым аналогом,
• вычитала рассчитанную стоимость участка из цены предложения,
• получала стоимость только зданий, далее, рассчитывала стоимость 1 кв.м.
• вносила необходимые поправки в стоимость единицы сравнения,
• рассчитывала рыночную стоимость объекта оценки (здания)
• прибавляла к найденной рыночной стоимости здания стоимость земельного участка, рассчитанную в затратном подходе.

В доходном подходе искала аналоги, сдаваемые в аренду только с пятном застройки (без площади свободного участка), рассчитывала стоимость и добавляла к ней разницу в стоимости всего участка и пятна застройки к стоимости здания 9спятном застройки), рассчитанную в доходном подходе.

То есть, следуя такой логике, вроде бы ответ на вопрос 3 будет следующий: "Да, отдельная оценка земли в рамках доходного и сравнительного подхода правомерна". Но у меня осталось ощущение, что я не поняла вопрос. Прошу Вас прокомментировать.

Ответ:

Отвечая на вопрос, заметим, что Ваши рассуждения логичны и в целом верны с методологической точки зрения оценки. В то же время есть методы (способы) расчета в меньшее число действий (что должно приводить к меньшим погрешностям и субъективизму). Ваша логика имеет большое количество действий. При этом отметим, что более важным чем формально верно или неверно учитывать указываемые Вами моменты из теории оценки является «найти» ценообразующие факторы и корректно учесть их в оценке.

При Вашем способе расчета, можно получить некорректный результат, землю, не видя документов по аналогам, необходимо индивидуально оценивать по каждому, причем достаточно точно (без документов, без осмотра и т.д.).

Если это возможно, то, как правило, следует руководствоваться следующим.

1. Всегда есть площадь ЗУ, функционально обеспечивающего объект. Ситуация когда это только площадь застройки чуть-ли не под обрез фундамента – крайне редки (разве что офисное здание в застройке исторического центра города).
2. Для разных объектов требуемое отношение ЗУ к площади застройки разное, указывается в том числе в СНиПах. Например для пром-складских объектов – это 30-40––60-70%. Как правило, 40-60%, для специфических объектов может быть и 30-35% и 65-70%.

Поэтому, как правило, руководствуются следующим. Если застройка 4 000 кв.м, а земельный участок 9 000 кв.м, то принципиально лишней земли скорей всего нет. Надо разворачиваться еврофурам и т.д. Если у всех аналогов соотношение существенно отличается по земле, например хуже, то надо, конечно, делать корректировку. Но лучше делать корректировку, а не усложнять как Вы предлагаете.

Есть еще один важный момент – наиболее эффективное использование. Т.е. участок под площадью застройки плюс еще N% - строго для оцениваемого здания (это обосновывается в каждом случае индивидуально – СниПы и т.д. плюс схема и осмотр объекта. А часть земельного участка можно «изъять» от объекта и ничего собственно говоря не пострадает. Но подчеркиваем, что это должно быть S кв.м в северо-восточном углу, например, а не абстрактные 20% площади ЗУ.
Теперь зададимся вопросом какое НЭИ у «лишней» части ЗУ? Не всегда там можно и целесообразно строить отличающийся по площади объект такого же назначения как уже стоящий на земле. Ведь только в этом случае стоимость 1 кв.м. земли будет одинаковой у «необходимой» и «лишней» земли.
Если же то же самое «повторить» на «лишней» земле нельзя, то НЭИ двух частей ЗУ будет по сути разное, разная будет и стоимость.
Как вариант, НЭИ «лишней» части ЗУ – не строительство здания, а открытая складская площадка, т.к. под «лишней» землей – охранная зона инженерных коммуникаций.
Т.е. земля на которой можно строить здания более дорогая чем просто под площадку. Если забудем это учесть и добавим равную цену кв.м., то можем необоснованно стоимость, скажем, завысить. Пример, в котором можно сильно ошибиться при Вашем алгоритме (алгоритм совсем не ошибочный, просто в нем легче не увидеть важные факторы стоимости).
Объект – офисный особняк, застроено 600 кв.м, а участок 3 600 м. Если добавлять к скорректированной при сравнительном подходе цене 1 кв.м офисной площади еще 3 000 кв.м или 2 000 кв.м скорей всего ошибемся, если, скажем, застраивать эту площадь никак нельзя – природная культурная или историческая ценность.
Да, безусловно, 1 кв.м при прочих равных должен стоить дороже (по Москве процентов на 30), но если просто добавлять землю, то может получить и в 2 и в 3 раза больше, что будет явно ошибочным.

Хочу задать еще один вопрос, по которому мнения оценщиков кардинально противоположны. Это касается утверждения о том, что внешний износ и прибыль предпринимателя – взаимоисключающие понятия. То есть, в затратном подходе, при оценке ПВС объекта недвижимости, при наличии внешнего износа, ПП = 0. Здесь я руководствуюсь следующей логикой:

1. Для реализации инвестиционного проекта по строительству здания инвестор осуществляет отвод и оформление земельного участка;
2. Заказывает проект;
3. Получает необходимые разрешения и согласования;
4. Заключает договор с подрядчиком, берет кредит (в общем случае);
5. В ходе строительства возможна реализация части площадей на разных стадиях (котлована, 1-го этажа и т.п.). Вырученные деньги идут на инвестирование строительства.
6. По окончании строительства начинается продажа (сдача в аренду) оставшихся площадей. И только после этого фиксируется прибыль, которая и есть прибыль предпринимателя.

Если же оценивается объект, расположенный где-то в регионе, построенный в эпоху плановой экономики, с пассивным рынком, то по моему мнению процесс оценки ПВС будет следующий:
Рассчитывается полная восстановительная стоимость на дату оценки, т.е., на сегодня. При этом выяснено, что сегодня такой объект не может быть реализован на рынке в полном объеме, рынку нужно только половина объекта, то есть, присутствует фактор внешнего износа. Соответственно, продав половину объекта, инвестор не смог вернуть даже первоначально вложенные инвестиции, поэтому я принимаю его прибыль ПП = 0. То есть, согласна с г-ном Яскевичем.

Ответ:

По нашему мнению и мнению большинства оценщиков наиболее корректным способом определения внешнего износа является разность между результатом сравнительного (доходного или их обобщения) подходов к оценке и затратного без учета внешнего износа.
В этой связи учитывать прибыль предпринимателя или не учитывать, т.е. обнулять – не так важно. Результат получится один и тот же.
Мысль г-на Яцкевича, на наш взгляд, является верной с точки зрения методологии. Прибыль на вложенные инвестиции условно равна нулю, т.к. на самом деле может быть отрицательной. При этом если в удельных показателях или смете не учитывается прибыль строителей – то необходимо дополнительно учитывать среднюю по рынку (отрасли) или отраслевым нормативам прибыль строительной организации (не доход на инвестиции, а именно наценка к затратам).
Поскольку если недальновидный инвестор заказывает строить объект, который будет стоимость меньше стоимости замещения, то строительная организация свою прибыль должна получить – иначе не согласиться строить.
Но в принципе это формальный момент – на результат это может никак не влиять (см.выше).